Vi è mai capitato che, dopo aver acquistato un immobile, vi siano saltati agli occhi dei difetti nascosti, non riscontrati prima di apporre la vostra firma al contratto di compravendita immobiliare?
Che la risposta sia positiva o negativa, in tutti i modi è sempre meglio sapere come tutelarsi in casi come questi.
Che cosa sono i vizi occulti?
Per vizi occulti di una casa o un appartamento (in generale di un immobile), si intendono i difetti funzionali o strutturali non visibili ad una prima osservazione.
Si tratta di difetti e problemi preesistenti all’atto di acquisto e dei quali il compratore non era a conoscenza alla firma del contratto.
Si tratta quindi di problemi che vengono scoperti solo in un secondo momento, dopo l’acquisto della casa, dal nuovo proprietario oppure durante un’analisi approfondita di un tecnico specializzato.
I vizi identificati come gravi dalla Corte di Cassazione nell’articolo 1669 del Codice Civile sono quelli derivanti dalla realizzazione dell’opera con l’uso di materiali non idonei all’uso e che non consentono di concludere il lavoro ad opera d’arte.
La Cassazione è intervenuta varie volte per esplicitare la casistica dei vizi, tra cui rientrano:
- impianti idraulici (come infiltrazioni per carenza di tubazioni o mancanza di guaine di protezione)
- impianti fognari (tra cui un’errata pendenza delle tubazioni di scarico)
- componenti strutturali
- impianti di riscaldamento
- impianti elettrici e/o gas
Quali sono le condizioni per ottenere un indennizzo per i vizi occulti di un immobile?
Per i vizi occulti, la legge prevede una garanzia.
Non per tutti, però, bensì solo per quelli così gravi o rilevanti da compromettere l’uso per il quale l’immobile è stato acquistato o da determinare una notevole diminuzione del suo valore.
Qualora si verificassero queste condizioni, infatti, il contratto potrà essere annullato e il venditore avrà l’obbligo di restituire il doppio della caparra versata dall’acquirente.
Verrà garantito cioè il diritto alla risoluzione del contratto, una riduzione del prezzo di vendita o un indennizzo dei danni.
Se i vizi rilevati invece erano facilmente riconoscibili utilizzando l’ordinaria diligenza, la garanzia non è attuabile e quindi il compratore non può far valere la tutela a suo favore, a meno che, in malafede, non fosse stata esplicitata la loro totale assenza dal venditore.
Nel caso in cui il compratore fosse a conoscenza dei difetti dell’immobile all’atto di acquisto, e ne abbia quindi consapevolmente accettato lo stato, la garanzia è da ritenersi esclusa e si dovrà procedere al rogito, pena la perdita della caparra versata.
Inoltre, non può essere chiesta la rescissione del contratto qualora il vizio rilevato dal compratore sia di lieve entità o comunque non infici il valore immobiliare (pensiamo per esempio ad un’infiltrazione d’acqua, risolvibile con una semplice sostituzione).
In questo caso si può avere diritto ad una riduzione del prezzo di acquisto oppure alla sistemazione del piccolo difetto.
Come fare la denuncia per vizi occulti dell’immobile?
Cosa fare, in definitiva, una volta rilevata la presenza di vizi occulti?
L’acquirente è tenuto a denunciare il problema al venditore entro 8 giorni dalla scoperta (salvo diversi termini di decadenza stabiliti dalle parti).
In mancanza di riscontro da parte del venditore si potrà procedere per vie legali: il termine per intraprendere un’azione giudiziaria è entro un anno dalla consegna dell’immobile, altrimenti il caso cadrà in prescrizione e si perderà ogni tutela.
Se il bene è acquistato direttamente dal costruttore, la denuncia dei vizi si può fare entro 60 giorni dalla scoperta e l’azione giudiziaria entro due anni.
È opportuno che la segnalazione avvenga in forma scritta mediante raccomandata A/R o posta elettronica certificata (PEC). Se è già disponibile, si consiglia di allegare una perizia che attesti i vizi rinvenuti.
L’azione giudiziaria che si può esercitare contro il venditore si divide in due tipologie: azione redibitoria e azione estimatoria.
Tramite l’azione redibitoria, si può chiedere la risoluzione del contratto di compravendita e la restituzione del doppio della caparra, perciò si rinuncia all’acquisto dell’immobile.
L’azione estimatoria, invece, non prevede lo scioglimento del contratto: il compratore decide di rimanere proprietario dell’immobile, ma chiede una riduzione del prezzo commisurata alla diminuzione di utilità che esso è capace di fornire a causa dei difetti non dichiarati.
In ogni caso, affidarsi a professionisti seri e competenti per la vostra compravendita immobiliare ridurrà il rischio di sorprese e vi fornirà una guida sicura a cui fare riferimento in caso di imprevisti.
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