Siamo tutti abituati a considerare il momento della firma del contratto tra venditore e compratore come quello in cui effettivamente il diritto di proprietà di un bene immobile si trasferisce dal primo al secondo.
Tuttavia esistono contratti di vendita che prevedono un rinvio temporale dell’entrata in vigore di questo passaggio: si tratta per esempio delle vendita con “patto di riservato dominio”.
E’ l’articolo 1523 del Codice Civile a disciplinare questo tipo di vendita di beni, indicando che “il compratore acquista la proprietà della cosa col pagamento dell’ultima rata di prezzo, ma assume i rischi dal momento della consegna”.
L’acquirente potrà infatti utilizzare da subito il bene oggetto del contratto – e quindi, nel caso di un immobile, trasferirsi al suo interno – ma ne diventerà proprietario soltanto a pagamento ultimato. E’ attiva però da subito la sua responsabilità in merito alla conservazione e a eventuali danneggiamenti del bene.
Quando può essere conveniente stipulare un contratto di questo tipo?
Questa tipologia di contratto, applicabile anche ad altri tipi di beni, si accompagna per sua natura alle rateizzazioni di pagamento. Entrambe le parti possono trarne vantaggio: una compravendita che sarebbe resa impossibile dalla mancata disponibilità economica della cifra complessiva da parte dell’acquirente, può così andare a buon fine e quest’ultimo riesce ad avere a disposizione il bene da subito.
Può essere una soluzione valida nel caso in cui l’acquirente non voglia o non possa accedere alle linee di credito bancarie rappresentate dai mutui o per esempio stia aspettando di vendere il proprio immobile per poter finalizzare l’acquisto del successivo.
Cosa succede se il compratore smette di pagare?
Dopo aver esaminato i vantaggi, la prima domanda che entrambe le parti di un contratto come questo si trovano a farsi è sicuramente: cosa succede se il compratore risulta inadempiente rispetto al suo obbligo di pagamento?
L’articolo 1525 del Codice Civile recita: “Nonostante patto contrario, il mancato pagamento di una sola rata, che non superi l’ottava parte del prezzo, non dà luogo alla risoluzione del contratto, e il compratore conserva il beneficio del termine relativamente alle rate successive”
Questo significa che non basta saltare una sola rata per perdere i diritti sull’immobile, a meno che essa non superi ⅛ del valore del bene.
In caso invece di inadempienze più gravi, il venditore ha diritto a chiedere la risoluzione del contratto ed è in questo caso obbligato a restituire le quote versate fino a quel momento all’acquirente, anche se può trattenerne una parte a titolo di indennizzo per il tempo di utilizzo del bene. Quest’ultima possibilità può essere definita anche in maniera preliminare al momento della stipula del contratto, salvo poi poter essere soggetta ad eventuale rivalutazione per ricorso in sede giudiziale.
Per approfondire gli aspetti legati a questa possibilità di contratto e per trovare insieme la soluzione migliore per le proprie esigenze è assolutamente consigliabile avvalersi della consulenza di professionisti.
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