In questo esatto momento storico, a seguito della grave crisi economica accentuata dalla pandemia e dall’incertezza generale, la preoccupazione di molti proprietari, compratori o semplici curiosi è stata la certezza che il mercato immobiliare avrebbe subito una flessione scendente con tutte le problematiche connesse.
Dalla ripresa è emerso esattamente il contrario, il mercato è vivo, non ha subito castrazioni, la domanda esiste ed è presente, da tale situazione è evidente che però viste comunque le condizioni particolari in essere l’immobile deve garantire tutta una serie di regolarità e documentazioni che garantiscano il venditore ed ancor più l’acquirente, quest’ultimo inoltre piu’ preparato rispetto al passato su alcuni aspetti chiave del processo di mediazione e vendita.
Da qui cresce sempre più’ la richiesta da parte di Notai, agenzie e privati di una RELAZIONE TECNICA DI CONFORMITA’ URBANISTICA/EDILIZIA E CATASTALE, che:
- solleva la proprietà da ricerche dispendiose a livello di tempo e complicate perché richiedono anche un minimo di preparazione tecnica e burocratica non in possesso di tutti,
- aiuta l’agenzia ad avere tutti gli elementi a disposizione per acquirenti e periti di mutui per istituti di credito,
- non crea contrasti tra la varie figure in quanto è presente un documento di terzo soggetto che a propria responsabilità attesta la regolarità di documentazione, atti e situazione dell’immobile.
DI COSA SI TRATTA NELLO SPECIFICO
Spesso per conoscere la “storia” di una immobile, la tecnologia costruttiva, con quali permessi, quali trasformazioni ha subito nel corso degli anni, sapere se sull’immobile gravano vincoli di vario genere, è necessario effettuare delle indagini accurate presso gli uffici preposti e raccogliere interi faldoni di documenti.
Non è semplice per Architetti, geometri e Ingegneri, figurati per il proprietario di casa o tantomeno per l’acquirente e/o venditore
La Relazione Tecnica di Conformità Urbanistica/edilizia-catastale è una sorta di dossier che contiene tutte queste informazioni tecniche ed è redatta, su conferimento di un incarico specifico, da un geometra, architetto o ingegnere. Questo documento, che dev’essere facilmente comprensibile da qualsiasi persona, contiene in maniera molto dettagliata tutti i riferimenti agli atti col quale il venditore è divenuto proprietario di quell’immobile, la cronologia dei permessi edilizi con i numeri di protocollo e data di rilascio da parte del comune di competenza, eventuali servitù attive o passive presenti sulla proprietà.
Tutto ciò consente al venditore di certificare la vendibilità dell’immobile e al futuro acquirente di evitare di incappare in situazioni che possano far saltare la vendita o rendere ostaggio l’immobile di ribassi dovuti ad incongruenze
Il più delle volte si pensa che sia sufficiente fornire all’agente immobiliare o direttamente al potenziale acquirente, una copia del rogito ed una copia delle planimetrie catastali. Tutto ciò è anacronistico e sbagliato oggi.
LE VERIFICHE – NOZIONI GENERALI
La verifica principale da effettuare è quella di recarsi presso l’Ufficio Tecnico del comune di competenza e, attraverso la compilazione di un modulo specifico, è necessario richiedere l’accesso agli atti. L’accesso agli atti è consentito solo al proprietario dell’immobile oppure ad una terza persona purché sia stata delegata formalmente dal proprietario stesso. Le tempistiche per accedere ai documenti dell’immobile variano da comune a comune.
In alcuni comuni sono necessari anche mesi per poter consultare e ricevere copia di tutti i documenti di un immobile. Per questo motivo è necessario muoversi con un certo anticipo.
Nel momento in cui si ha accesso al fascicolo è possibile ritirare una copia di tutti i permessi edilizi di quell’immobile sul quale stiamo effettuando l’indagine. Ogni singolo permesso edilizio ha allegata una tavola in scala o rappresentazione grafica (progetto) nel quale è possibile comprendere la natura dell’intervento effettuato su quell’immobile. La più recente pratica edilizia presente nel fascicolo, in genere allegata sempre ad una rappresentazione grafica dell’immobile, deve corrispondere allo stato di fatto reale dell’immobile. Se la planimetria catastale è conforme allo stato di fatto reale dell’immobile, ma il progetto depositato in comune non lo è, allora è necessario “sanare”, come si dice in gergo, ossia richiedere attraverso un proprio geometra o architetto o ingegnere, un nuovo permesso edilizio per far sì che ci sia corrispondenza tra l’immobile e le planimetrie, oppure ricercare la miglior situazione possibile per risolvere le problematiche. In questo caso, una volta che il comune ha rilasciato il nuovo permesso, il geometra o architetto incaricato potrà anche comunicare in catasto la variazione e potrà modificare la planimetria catastale, quest’ultima ipotesi può essere intrapresa subito se incorrono i presupposti di legge e le variazioni sono inscrivibili ad edilizia libera. Se invece la planimetria catastale è difforme dallo stato di fatto reale, ma in comune, invece, il progetto depositato è conforme, ci troviamo di fronte ad una situazione dove è sufficiente inviare una semplice comunicazione di variazione al catasto e, a quel punto, è possibile modificare la planimetria catastale.
Da considerare che tutto quanto specificato rientra nelle possibili ricerche che farà un perito incaricato da una Banca in sede di perizia per valutazione di un mutuo per futuro acquirente.
Anche se molti soggetti sono restii ad incaricare tecnico per tale relazione, spaventati magari da qualche centinaia di euro spesso non capiscono che tale documento semplificherà le cose successivamente, li garantirà in sede di vendita e velocizzerà le operazioni anche per quanto riguarda la vendita.
Da tecnico operante da 17 anni nel settore cerco sempre di consigliare i miei clienti per la redazione di tale Relazione, anche presso altri soggetti tecnici, credo sia il futuro dove dovrà volgere il mercato immobiliare per renderlo più snello e chiaro e per dare una semplificazione necessaria in questo paese.
Geom. Proietti Daniele
