Tipologie di balconi in un condominio
Il balcone è un elemento architettonico e funzionale sempre più apprezzato, e la sua presenza o assenza in una soluzione immobiliare non soltanto influisce marcatamente sul valore dell’abitazione, ma anche sulla scelta da parte dell’acquirente.
Le tipologie di balconi sono essenzialmente due:
- Balconi ad incasso: si tratta di manufatti realizzati a filo della facciata dell’immobile. Questi balconi non sporgono e possono addirittura rientrare rispetto al profilo dell’edificio. Generalmente si presentano chiusi su due lati.
- Balconi aggettanti: detti anche balconi sporgenti, rappresentano la più comune e utilizzata tipologia di balcone. La loro peculiarità è quella di sporgere rispetto alla facciata dell’immobile e, dunque, di risultare solitamente aperti su tre lati. Sono assicurati da un parapetto oppure da una ringhiera.
Nella categoria dei balconi ad incasso sono inclusi, a loro volta, i cosiddetti “balconi a castello”, che si presentano incassati nel perimetro dell’edificio. La struttura stessa di questi balconi è parte integrante dell’edificio e ha funzione di sostegno e copertura.
I balconi a castello sono spesso presenti in edifici storici e di grande pregio artistico. Diversamente, i balconi aggettanti non hanno alcun ruolo di sostegno né di copertura dell’edificio e rappresentano, al contrario, una estensione esclusiva dell’appartamento al quale sono annessi.
In molti casi, la strutturazione attenta e calibrata di un balcone contribuisce al decoro architettonico dell’edificio: il cosiddetto “carattere di pregevolezza” di questi manufatti viene di norma valutato caso per caso e sottintende sempre e comunque alla capacità progettuale del costruttore dell’edificio.
Ripartizione delle spese in ambito condominiale
Ogni volta che si parla di ristrutturazione della facciata di un edificio è molto difficile mettere d’accordo l’assemblea di condominio; questo per via della spesa che tali interventi comportano, a cui peraltro si aggiunge anche la scomodità di dover ospitare le impalcature della ditta di lavori. Non fa eccezione la manutenzione dei balconi e dei sottobalconi che, però, segue regole parzialmente diverse; in questo caso, infatti, non tutto è di proprietà del condominio e, come vedremo a breve, per alcune sezioni di tali elementi dell’edificio, devono provvedere i singoli proprietari di tasca propria.
È proprio su questo fronte che si registrano i principali problemi e contrasti in assemblea, dettati spesso da una scarsa conoscenza delle norme in materia.
- A chi appartengono i balconi di un edificio? E come si ripartiscono le spese per la loro ristrutturazione?
- Che succede se, a seguito del distacco di pezzi di intonaco o di cornicione, è necessario metterli in sicurezza?
- Se dal sottobalcone cadono pezzi di calcinaccio che possono danneggiare la proprietà di chi vive ai piani più bassi o le auto parcheggiate nel cortile dello stabile chi è responsabile?
- Con una serie di sentenze, la Cassazione ha fissato le regole sulla proprietà di balconi e dei sottobalconi, definendo anche come debbano essere ripartite le spese per la loro manutenzione.
La proprietà dei balconi aggettanti è del titolare dell’appartamento cui essi ineriscono. Tale tipologia di balcone, infatti, non risultando necessaria all’esistenza del fabbricato condominiale, né destinata all’uso o al servizio dello stesso, non rientra tra i beni comuni dell’edificio. Difatti, la funzione principale del balcone aggettante è quella di consentire l’affaccio al proprietario dell’appartamento dal quale si estende. Dunque è questi l’unico soggetto tenuto a dover provvedere alle spese di manutenzione del balcone, quelle relative alla sua struttura, alla ringhiera e al parapetto; ed è sempre il singolo condomino a dover pagare i relativi costi, senza che possa accampare pretese o contributi dal condominio.
Stesso discorso dicasi per la pavimentazione del balcone la cui spesa ricade sul proprietario dell’appartamento.
Se però la parte frontale del balcone è dotata di rivestimenti ed elementi decorativi, questi ultimi sono di proprietà dell’intero condominio se si inseriscono nel prospetto dell’edificio. Infatti, essi contribuiscono a rendere lo stabile esteticamente gradevole, aumentando il valore dell’intero edificio e, di conseguenza, anche quello dei singoli appartamenti.
La conseguenza è che per le spese di ristrutturazione dei (soli) rivestimenti ed elementi decorativi dei balconi dovrà provvedere il condominio, ripartendo gli importi tra i condomini per millesimi. La spesa per il rifacimento o manutenzione parapetto in muratura – che è anche elemento estetico della facciata condominiale – spetta a tutti i condomini, anche a chi non ha balconi.
Distinti dai balconi sono i sottobalconi, ossia quella parte del balcone aggettante che funge da copertura per il balcone inferiore. Le spese per la riparazione del sottobalcone sono di proprietà del proprietario del balcone stesso (quello cioè dell’appartamento di cui il balcone costituisce un’estensione).
Dall’altro lato, avendo questi la proprietà esclusiva del balcone, non è possibile per il proprietario del piano inferiore utilizzare la soletta ad esempio per fissare le tende da sole o un condizionatore, non almeno senza il consenso del proprietario di sopra. I rivestimenti estetici dei sottobalconi appartengono al condominio e, pertanto, le spese vanno ripartite tra tutti i condomini per millesimi. Se invece dal sottobalcone si stacca del calcinaccio o pezzi di cornicione, la manutenzione andrà affrontata dal proprietario del balcone aggettante, quello cioè di cui costituisce prolungamento dell’appartamento.
La colonna d’aria compresa fra il piano di calpestio e la soletta del balcone sovrastante, invece, appartiene al proprietario del balcone sottostante. È possibile installare sulla soletta sovrastante apparecchi d’illuminazione o farvi vegetare piante rampicanti. Successivamente la Suprema Corte ha distinto fra balconi aggettanti, cioè sporgenti dal fronte facciata, e balconi incassati nel corpo dell’edificio o interni ad esso, considerando la soletta in comproprietà nel caso di balconi incassati e non nel caso di balconi aggettanti. Di conseguenza il proprietario dell’appartamento sottostante non può agganciare la tenda alla soletta del sovrastante balcone aggettante, a meno che il proprietario di questo non lo consenta.
CONCLUSIONI
Riassumendo quanto detto sino a qui, possiamo sintetizzare i principi nel seguente modo. Quando si provvede alla ristrutturazione dei balconi, bisogna distinguere tra chi vanno ripartite le spese:
- la manutenzione del balconi compete al proprietario dell’appartamento, che ne è il solo titolare;
- la manutenzione del rivestimento esterno del balcone aggettante, che si inserisce sulla facciata dell’edificio, compete al condominio e viene ripartita per millesimi tra tutti i proprietari;
- la manutenzione del sottobalcone spetta al proprietario del piano di sopra;
- la manutenzione dei decori esterni dei balconi che servono a migliorare l’estetica dell’edificio compete al condominio e viene ripartita per millesimi.
- Nel caso del balcone incassato, che si inserisce nel prospetto, le spese di rifacimento del parapetto in muratura, sono a carico di tutti i condòmini in base all’art. 1123 c.c. poiché costituisce parte integrante della facciata condominiale
Le spese che riguardano quindi porzioni condominiali possono rientrare sia nei bonus 50% ristrutturazioni, sia per quello 90% facciate. Da considerare all’interno dell’intervento piu’ ampio, la possibilita’ di usufruire dell’Ecobonus 110%.
Resta salva la facoltà nelle parti esclusive, da parte dei proprietari, di utilizzare il bonus ristrutturazioni per gli interventi sui balconi.
Se vuoi saperne di più, contattaci.
