Se state cercando di comprare casa – e state valutando diverse proposte -, vi sarete accorti di un termine, al giorno d’oggi, ricorrente. Si tratta dei contratti in ‘nuda proprietà’, che grazie alle sue modalità può essere doppiamente vantaggioso, facendo guadagnare sia il venditore (che investe ad un prezzo minore) sia l’acquirente, che realizza subito la somma riveniente dalla vendita. Ma di cosa si tratta realmente?
In parole semplici, quindi, la nuda proprietà è il valore dell’immobile decurtato dell’usufrutto. Chi decide di vendere la propria abitazione, venderà il suo immobile tenendo per sé il diritto di viverci per tutta la vita.
In questo modo, dunque, il venditore potrà rimanere ad abitare nella casa venduta, mentre l’acquirente – che ne diventa proprietario – avrà il diritto di occuparla solo in seguito alla morte del primo.
Vantaggi e svantaggi della nuda proprietà
Se analizziamo un contratto di nuda proprietà, possiamo delineare quali siano i pro e i contri alla quale andiamo incontro. Chi vende la nuda proprietà dell’immobile, infatti, incassa immediatamente un capitale: al contempo, si riserva il diritto di abitare e godere l’immobile per tutta la vita.
Dall’altra parte, invece, chi compra avrà modo di acquistare un’abitazione a un prezzo ridotto, in base all’età dell’usufruttuario, ma non potrà occuparla nell’immediato. Durante il periodo in cui l’usufruttario rimane in casa, la nuda proprietà si rivaluta doppiamente: sia grazie all’incremento del valore di mercato dell’immobile, sia grazie all’avanzamento dell’età dell’usufruttario.
Usufruttuario e nudo proprietario: chi sono e cosa possono fare?
L’usufruttario è chi, come appena sottolineato, vende la casa mantenendo il diritto di abitarci per tutta la vita. Il nudo proprietario, colui che l’acquista e la occuperà in seguito alla scomparsa dell’usufruttuario.
Inoltre, l’usufruttuario ha la possibilità di affittare l’immobile o vendere l’usufrutto a terze persone, ma sempre nei limiti dei termini previsti nel contratto della vendita della nuda proprietà.
Allo stesso modo, il nudo proprietario potrà anche lui affittare a terzi, ma ovviamente solo dopo la morte dell’usufruttuario: in questo modo, egli potrà anche realizzare un guadagno maggiore proprio perché l’immobile può essersi rivalutato.
Chi paga le spese?
In generale, le spese di manutenzione ordinaria dell’abitazione sono a carico dell’usufruttuario (custodia, amministrazione, manutenzione generale). Invece, le spese straordinarie (le spese strutturali) sono a carico del nudo proprietario.
Tutto ciò può essere comunque deciso nel momento della stipula del contratto da entrambe le parti. Infine, il pagamento dell’IMU (ma anche dell’Irpef) è a carico di chi ha la disponibilità del bene, proprio perché gode di un diritto reale, in quanto – come sottolinea l’articolo 1008 – “l’usufruttuario è tenuto, per la durata del suo diritto, ai carichi annuali, come le imposte, i canoni, le rendite fondiarie e gli altri pesi che gravano sul reddito”.
