L’amministratore di condominio è una figura fondamentale nella vita quotidiana di chi vive in un edificio condiviso.
Il suo compito è garantire una gestione ordinata e trasparente, facilitare la convivenza tra i condomini e curare tutti gli aspetti burocratici, fiscali, tecnici e organizzativi dell’immobile.
Quando però questa figura viene meno ai propri doveri possono nascere gravi problemi.
Riconoscere i segnali dell’inadempienza e sapere come reagire legalmente è essenziale per difendere i propri interessi e quelli dell’intero condominio.
I compiti dell’amministratore secondo la legge
Gli articoli 1129 e 1130 del Codice civile stabiliscono in modo preciso quali sono le responsabilità dell’amministratore. Si tratta di compiti tecnici, fiscali, gestionali e relazionali, non delegabili, il cui mancato adempimento può comportare anche conseguenze legali.
Tra le principali mansioni troviamo:
- esecuzione delle delibere dell’assemblea condominiale e convocazione dell’assemblea almeno una volta all’anno per l’approvazione del bilancio;
- gestione delle parti comuni, comprese manutenzioni ordinarie, sicurezza e pulizia;
- riscossione delle quote condominiali e gestione delle spese in modo trasparente ed efficiente;
- adempimenti fiscali, come versamenti e dichiarazioni, con regolare tenuta della contabilità;
- gestione dell’anagrafe condominiale, che include dati anagrafici, catastali, fiscali e relativi alla sicurezza;
- tenuta dei registri obbligatori, tra cui verbali, contabilità, nomine e revoche;
- conservazione dei documenti, sia amministrativi che tecnici;
- attestazioni su richiesta, come la certificazione dello stato dei pagamenti o dei contenziosi in corso;
- rendiconto annuale, che va presentato entro 180 giorni dalla fine dell’esercizio.
Ogni negligenza o omissione in queste attività può costituire inadempienza o, nei casi più gravi, una vera e propria irregolarità.
Quando si può parlare di inadempienza
Un amministratore può essere definito inadempiente quando non rispetta i suoi doveri con continuità o quando lo fa in modo scorretto, disorganizzato o opaco. Alcuni segnali tipici includono:
- mancata convocazione dell’assemblea per approvare il rendiconto;
- ritardi cronici nella consegna della documentazione;
- comunicazione inefficace o assente con i condomini;
- mancata riscossione dei versamenti condominiali o mancato pagamento dei fornitori; • omissione di interventi di manutenzione ordinaria;
- commistione tra fondi del condominio e fondi personali dell’amministratore.
L’inadempienza può avere impatti diversi: da semplici disagi pratici a danni economici rilevanti, fino a violazioni fiscali e contabili che ricadono sull’intera comunità condominiale.
Come agire: revoca dell’amministratore
Quando l’amministratore non svolge correttamente il proprio ruolo, la legge offre ai condomini due strade per revocarlo:
1. Revoca assembleare
È la modalità più semplice e diretta. Basta convocare un’assemblea straordinaria e deliberare la revoca con la stessa maggioranza richiesta per la nomina (generalmente la maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno 500 millesimi). Ogni condomino ha diritto di proporre la revoca.
Se l’assemblea non viene convocata dall’amministratore stesso entro 10 giorni dalla richiesta formale, chi ha chiesto la convocazione può rivolgersi al giudice.
2. Revoca giudiziale
In casi più gravi, un singolo condomino può rivolgersi al tribunale chiedendo la revoca per inadempienze o gravi irregolarità.
Il giudice valuterà la documentazione prodotta e, se riterrà fondata la richiesta, disporrà la revoca con sentenza. Questa procedura è utile soprattutto quando l’assemblea è inerte o divisa.
Cosa si intende per gravi irregolarità
La legge elenca una serie di comportamenti che configurano una grave irregolarità e giustificano l’intervento del giudice. Tra questi:
- non convocare l’assemblea per approvare il bilancio o impedirne la convocazione da parte dei condomini;
- disattendere provvedimenti dell’autorità giudiziaria o amministrativa;
- non aprire il conto corrente condominiale o utilizzarlo impropriamente;
- confondere fondi personali con fondi del condominio;
- omessa tutela dei crediti del condominio (es. non intraprendere azioni per il recupero delle morosità);
- non tenere aggiornati i registri previsti dalla legge;
- fornire informazioni inesatte, lacunose o fuorvianti ai condomini.
Queste irregolarità compromettono la fiducia dei condomini e possono causare danni rilevanti, sia sul piano economico che su quello della convivenza civile.
Dopo la revoca: cosa fare
Una volta revocato l’amministratore, l’assemblea deve procedere alla nomina di uno nuovo. Se la revoca è stata disposta dal tribunale, l’amministratore uscente non può essere rinominato.
È consigliabile scegliere una figura esperta e certificata, magari iscritto a un’associazione professionale riconosciuta. In alternativa, è possibile rivolgersi a studi professionali specializzati nella gestione condominiale.
Nel passaggio di consegne, è essenziale verificare la restituzione di tutta la documentazione (verbali, contabilità, contratti, anagrafe), controllare lo stato del conto corrente condominiale e redigere un verbale dettagliato del subentro. Può inoltre essere utile far analizzare da un tecnico o un revisore eventuali irregolarità pregresse.
Un amministratore può commettere errori. Nessuno è infallibile. Ma quando l’inadempienza diventa costante e incide sulla qualità della gestione e della vita condominiale, è fondamentale non restare fermi. I condomini hanno strumenti legali efficaci per agire, revocare l’amministratore e riprendere il controllo del proprio condominio. La conoscenza dei propri diritti è il primo e più importante alleato contro la cattiva amministrazione.
