Quando si parla di casa, spesso l’attenzione ricade su emozioni, stile architettonico, comfort.
Ma dietro ogni ambiente abitabile si nasconde un insieme di regole precise, fondamentali per definire quand’è che un immobile può essere considerato giuridicamente una “unità immobiliare residenziale”
In altre parole, quali sono i parametri minimi affinché uno spazio sia riconosciuto a tutti gli effetti come casa?
La domanda ha rilevanza non solo urbanistica, ma anche fiscale, catastale, igienico-sanitaria e legale. Perché un’abitazione, per essere tale, deve rispettare requisiti dimensionali, strutturali e funzionali ben codificati.
I riferimenti normativi principali
Nel nostro ordinamento, i principali riferimenti normativi sono:
- decreto Ministeriale 5 luglio 1975, che stabilisce i requisiti minimi igienico-sanitari degli edifici residenziali;
- regolamenti edilizi comunali, spesso più restrittivi del DM;
- normativa catastale, che definisce cosa è una “unità immobiliare urbana”.
Il punto di partenza, dunque, è il DM 5 luglio 1975, tutt’oggi in vigore, che definisce i requisiti minimi igienico-sanitari degli alloggi destinati a residenza, tra cui le superfici minime.
Superficie minima di un’abitazione
Secondo il decreto:
– un alloggio monostanza (monolocale) deve avere una superficie minima di 28 m² se occupato da una sola persona e 38 m² se per due persone;
– un alloggio composto da più stanze deve garantire una superficie utile netta complessiva di almeno 14 m² per ogni abitante, fino a 4 abitanti, e 10 m² per ciascuno dei successivi.
Questi valori rappresentano limiti minimi di legge: al di sotto di tali soglie non è possibile ottenere il certificato di agibilità per uso residenziale. Tuttavia, per l’accatastamento come unità abitativa, possono entrare in gioco ulteriori parametri locali.
Quando una casa è riconoscibile come tale?
Il rispetto delle misure minime non è sufficiente. Affinché un’unità immobiliare sia riconosciuta come abitazione civile, deve anche possedere determinati requisiti funzionali:
- presenza di impianti a norma (luce, acqua, riscaldamento);
- aerazione naturale e illuminazione diretta in ogni ambiente principale;
bagno interno dotato di lavabo, wc, bidet e doccia/vasca; - cucina o angolo cottura separabile o correttamente areato.
Anche se le dimensioni fossero conformi, l’immobile non può essere considerato residenziale se manca anche solo uno degli elementi richiesti.
In assenza di queste condizioni, si tratta di spazi accessori (depositi, locali di sgombero, magazzini) o unità a uso promiscuo, prive dei diritti e dei doveri legati agli edifici residenziali.
E se si tratta di case prefabbricate o tiny house?
Un discorso a parte va fatto per le micro-abitazioni: tiny house, monolocali modulari o case mobili. Anche in questi casi, per essere riconosciute come unità immobiliari residenziali, devono rispettare gli stessi requisiti.
La portabilità o l’innovazione del modulo abitativo non esime dal rispetto delle normative igienico-sanitarie e urbanistiche. Infatti, numerosi casi di tiny house installate su terreni agricoli sono stati bloccati per mancanza di requisiti legali.
Accatastamento: quando l’immobile è abitativo?
Affinché un’unità immobiliare sia accatastabile come abitazione (categoria A/2, A/3, A/4 ecc.), deve risultare dotata di tutte le caratteristiche igienico-funzionali richieste. In mancanza, si procederà a classificarla in categorie non residenziali: C/2 (magazzino), C/6 (autorimessa), o addirittura F/3 o F/4 (immobili in costruzione o in corso di definizione).
Nel caso in cui si desideri trasformare un immobile non abitabile in residenziale, sarà necessario un cambio di destinazione d’uso autorizzato dal Comune, accompagnato da progetto, adeguamento impiantistico e aggiornamento catastale.
Perché rispettare le dimensioni minime conviene?
Rispettare le dimensioni minime per poter definire un immobile come abitazione non è solo una questione di salute, sicurezza e vivibilità. È anche fondamentale per garantirne la piena regolarità dal punto di vista burocratico e fiscale. Solo così, infatti, è possibile ottenere il certificato di agibilità, registrare correttamente un contratto di affitto o vendita, accedere a bonus fiscali come quelli per la ristrutturazione o il mutuo prima casa, e infine immettere l’immobile sul mercato senza ostacoli di tipo urbanistico o tecnico.
La casa non è solo uno spazio fisico, ma un organismo giuridico, sanitario e urbanistico, che deve rispettare dimensioni, funzioni e dotazioni minime. Ignorare queste regole significa compromettere valore, diritti e abitabilità.
Una “vera casa” si riconosce non dalla forma, ma dalla conformità: al comfort, alla salute e alla legge.
