Grazie alla recente sanatoria introdotta con il Decreto Salva Casa, molti proprietari stanno cercando di rendere abitabili i propri sottotetti, guadagnando così nuovi spazi funzionali. Tuttavia, è fondamentale rispettare le normative edilizie vigenti per evitare il rischio di sanzioni o, nei casi più gravi, la demolizione delle opere abusive.
Per ottenere la sanatoria semplificata prevista dall’articolo 36-bis del D.P.R. numero 380/2001 (Testo Unico Edilizia), è necessario verificare che il sottotetto rispetti i parametri stabiliti dalla legge.
La sentenza del Consiglio di Stato: nuovi criteri di valutazione
Una recente sentenza del Consiglio di Stato (n. 448 del 22 gennaio 2025) ha chiarito un aspetto chiave nella valutazione dell’abitabilità di un sottotetto: non conta solo l’altezza media, ma anche il suo utilizzo concreto e la disposizione interna degli spazi.
Il caso di un sottotetto trasformato senza permessi
Un caso specifico ha visto protagonista un Comune della Campania, che nel 2019 ha accertato un abuso edilizio in un sottotetto trasformato in abitazione senza le necessarie autorizzazioni. Nello spazio erano state realizzate due stanze, un bagno e una scala di collegamento con il piano inferiore.
Il Comune ha ritenuto che questi interventi comportassero un aumento di volumetria non conforme al regolamento edilizio e ha quindi ordinato la demolizione delle opere abusive.
Il proprietario ha impugnato il provvedimento, sostenendo che l’altezza media inferiore ai 2,20 metri impedisse di considerare l’area abitabile e che le modifiche fossero quindi destinate a funzioni accessorie.
Altezza minima e uso effettivo: cosa conta davvero?
Il Consiglio di Stato ha respinto la tesi del proprietario, stabilendo che l’altezza non è l’unico parametro da considerare. Gli elementi principali per valutare l’abitabilità di un sottotetto sono:
• la destinazione d’uso effettiva dello spazio;
• la presenza di impianti e finiture residenziali;
• la suddivisione interna in ambienti abitabili.
Nel caso specifico, la realizzazione di stanze, bagno e scala ha dimostrato che il sottotetto era stato trasformato in uno spazio abitativo vero e proprio, andando oltre la semplice funzione accessoria. Per questo motivo, l’intervento è stato considerato un incremento di volume e una modifica della sagoma dell’edificio, rendendo inapplicabili le norme sui sottotetti non abitabili.
Cosa cambia per i proprietari e i Comuni?
Le nuove disposizioni hanno un impatto significativo sia per i proprietari che per le amministrazioni locali, introducendo una maggiore flessibilità nella gestione delle sanatorie edilizie.
Per i proprietari
I proprietari di immobili con sottotetti non conformi possono ora presentare una nuova domanda di sanatoria, sfruttando le opportunità offerte dalla normativa aggiornata. Questo permette loro di regolarizzare situazioni precedentemente considerate abusive senza dover affrontare il rischio immediato di demolizione.
Tuttavia, è essenziale che gli interventi effettuati rispettino i requisiti previsti dalla legge, evitando di incorrere in ulteriori problematiche urbanistiche.
Per i Comuni
Le amministrazioni locali devono rivedere le proprie procedure di controllo e sanzione in base ai nuovi criteri stabiliti dal Decreto Salva Casa.
Ciò significa che i regolamenti edilizi comunali potrebbero necessitare di aggiornamenti per allinearsi alle nuove disposizioni nazionali. Le richieste di sanatoria dovranno poi essere esaminate con criteri più ampi, considerando non solo i parametri precedenti ma anche il reale utilizzo degli spazi e le nuove linee guida normative.
Questo cambiamento implica un maggiore equilibrio tra tutela urbanistica e diritto dei cittadini a recuperare spazi abitativi, promuovendo un’interpretazione più flessibile delle norme edilizie.
La sanatoria Salva Casa offre una nuova possibilità per il recupero edilizio dei sottotetti, ma il rispetto delle normative rimane essenziale. I proprietari interessati devono verificare attentamente i requisiti previsti dalla legge per evitare futuri contenziosi e assicurarsi che le modifiche effettuate siano in linea con la regolamentazione vigente.
