Affitto con riscatto: come funziona?
Da molti conosciuto anche come ‘rent to buy’, l’affitto con riscatto è un particolare contratto di locazione che permette all’affittuario di diventare proprietario della casa al termine di una scadenza prestabilita, pagando rate mensili assimilabili ad un affitto.
Si tratta infatti di una modalità di vendita da tenere in considerazione: simile ad un comune affitto (a volte di importo superiore rispetto ai canoni usuali), ha come caratteristica principale la possibilità per l’affittuario di acquisire l’immobile , dove al termine di una data stabilita da entrambi le parti – cioè dal proprietario e dall’affittuario – quest’ultimo potrà quindi diventare il nuovo proprietario dell’abitazione contro il pagamento del riscatto finale.
Una formula d’acquisto, dunque, molto valida: dal prezzo di vendita dell’immobile, stabilito a monte, si decurtano le quote versate a titolo di acconto: in questo modo, l’affitto con riscatto rappresenta quindi un contratto nel quale si fondono sia gli elementi del contratto di locazione che quelli del contratto preliminare di vendita dello stesso immobile.
La normativa di riferimento per l’affitto con riscatto, inoltre, è il D.L. 133 del 2014, conosciuto anche come decreto Sblocca Italia, che disciplina, all’articolo 23, tutte le varie opzioni previste e alcune regole generali, come l’obbligo di trascrizione nei registri immobiliari di tutti i contratti con preliminare d’acquisto.
Il contratto di acquisto con riscatto può prevedere diverse formule.
- Con diritto all’acquisto: in questo caso, il venditore è vincolato alla vendita dell’immobile mentre l’inquilino può decidere alla scadenza del contratto se acquistare o meno l’appartamento.
- Con patto di futura vendita: l’affittuario è vincolato all’acquisto: qualora decidesse di non comprare l’immobile le quote versate come anticipo sul prezzo di vendita vengono trattenute dal proprietario come indennizzo.
- Con riserva di proprietà: nei casi di inadempienza il proprietario può richiedere la risoluzione del contratto e tornare a disporre dell’immobile, ma al conduttore spetta la restituzione di una parte delle quote versate.
Quando si può fare l’affitto con riscatto?
Non esistono grandi vincoli che possano ostacolare l’affitto con riscatto: questo contratto, infatti, può interessare qualsiasi immobile: appartamenti, negozi, uffici, terreni e gli immobili in costruzione.
Come per gli immobili già esistenti anche per quelli in costruzione sono previste tutele per il compratore: nel caso in cui la ditta costruttrice fallisca, il contratto rimane valido. La vendita non può inoltre essere soggetta a revocatoria fallimentare se pattuita ad un prezzo adeguato e si tratta di abitazione principale del conduttore o dei suoi parenti.
Inoltre, bisogna ricordare che la durata della trascrizione dell’affitto con riscatto coincide con la durata del contratto e può arrivare fino al massimo di 10 anni: un altro pregio in più rispetto agli altri contratti preliminari, che hanno una durata convenzionale di tre anni.
Attenzione ai casi di inadempienza dell’affittuario: nei casi in cui venga superato il numero di ritardi e/o mancati pagamenti previsti dallo stesso contratto prima della risoluzione, quest’ultimo potrebbe essere annullato.
Quando è conveniente l’affitto con riscatto?
Abbiamo dunque visto che questa formula d’acquisto rappresenta un nuovo modo di comprare casa, che ben si adatta e aiuta coloro che desiderano comprare un’abitazione ma che attualmente non dispongono tutte le garanzie richieste per un mutuo dagli istituti bancari, come la titolarità di un contratto a tempo indeterminato.
Gli aspetti allettanti, infatti, non sono pochi: basti pensare al fatto che l’affittuario potrà disporre fin da subito dell’immobile e che al termine del contratto potrà scegliere liberamente – se il tipo di contratto è con diritto d’acquisto – se diventare o meno il nuovo proprietario. In più, non dovrà sostenere il pagamento dell’IMUe della TASIfino al riscatto dell’immobile.
E per ultima cosa, ma non per importanza, come abbiamo già detto in caso di acquisto della casa i canoni versati per l’affitto corrispondono ad un anticipo sul prezzo di vendita finale.
Conviene anche per il venditore? Si, senza dubbio. Infatti i canoni di affitto sono più alti rispetto alla norma (affitto mensile + acconto mensile), ed egli continua ad essere il proprietario di casa fino alla data prestabilita, tutelandosi da possibili svalutazioni dell’immobile in quanto il prezzo è stabilito alla firma del contratto e non subisce variazioni.
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