La polizza assicurativa del condominio, spesso definita “globale fabbricati”, è uno degli strumenti più importanti per la tutela del patrimonio comune. Serve a coprire i principali rischi legati all’edificio, come incendi, scoppi, eventi atmosferici, danni da acqua e responsabilità civile verso terzi.
Pur essendo molto diffusa nella prassi, l’assicurazione condominiale non è obbligatoria per legge, salvo che sia prevista dal regolamento di condominio o da specifici accordi contrattuali. Proprio per l’impatto economico che comporta, la sua gestione solleva spesso dubbi su chi abbia il potere di stipularla o disdirla.
I limiti dei poteri dell’amministratore
Il punto di riferimento normativo è rappresentato dagli articoli 1130 e 1135 del Codice civile, che distinguono tra poteri dell’amministratore e competenze dell’assemblea.
L’amministratore può compiere atti di ordinaria amministrazione e atti conservativi, ma non può assumere decisioni che incidano in modo rilevante sugli interessi economici dei condomini senza una preventiva autorizzazione assembleare.
La giurisprudenza è ormai consolidata nel ritenere che la stipula della polizza assicurativa non rientri tra gli atti conservativi, perché non serve a preservare materialmente l’edificio, ma a prevenire possibili conseguenze economiche negative. Di conseguenza, senza una delibera dell’assemblea, l’amministratore non è legittimato a stipulare il contratto assicurativo.
Disdetta della polizza: un atto di gestione straordinaria
Lo stesso principio vale, a maggior ragione, per la disdetta della polizza assicurativa del condominio. Disdire un contratto significa interrompere una copertura fondamentale e può esporre i condomini a rischi patrimoniali diretti.
Per questo motivo, la disdetta è considerata un atto di gestione straordinaria, che esula dall’ordinaria amministrazione e richiede una specifica delibera assembleare.
Un amministratore che proceda autonomamente alla disdetta eccede i propri poteri e agisce senza un valido mandato, con possibili conseguenze sia per il condominio sia per se stesso.
Cosa succede se l’amministratore agisce senza autorizzazione?
Molti pensano che l’assemblea possa semplicemente “approvare a posteriori” la scelta dell’amministratore e risolvere ogni problema. In realtà, la questione è più complessa.
È vero che l’assemblea può ratificare l’operato dell’amministratore (art. 1399 c.c.), ma questa ratifica produce effetti solo nei rapporti interni tra condominio e amministratore.
Nei confronti della compagnia assicurativa, invece, la situazione è diversa. Se l’amministratore ha disdetto la polizza senza avere il potere di farlo, la disdetta è inefficace verso l’assicurazione. Di conseguenza, il contratto continua a essere valido e a produrre effetti.
Questo significa che i premi successivi alla disdetta “illegittima” continuano a maturare e restano dovuti. Non si tratta di premi arretrati, ma di somme che derivano dal fatto che, giuridicamente, la polizza non è mai stata validamente interrotta.
In altre parole, una delibera tardiva può sistemare i rapporti interni, ma non elimina gli obblighi contrattuali nei confronti dell’assicuratore.
La sentenza del Tribunale di Roma n. 66/2026
Un chiarimento definitivo arriva dalla sentenza del Tribunale di Roma n. 66 del 5 gennaio 2026, che ha ribadito come la disdetta della polizza senza delibera assembleare sia illegittima.
Secondo il Giudice, la ratifica serve al massimo a escludere la responsabilità dell’amministratore nei rapporti interni, ma non è opponibile alla compagnia assicurativa.
Responsabilità dell’amministratore
L’amministratore che disdice la polizza senza autorizzazione può andare incontro a varie conseguenze come:
• responsabilità risarcitoria verso il condominio;
• obbligo di rimborsare le somme dovute all’assicuratore;
• revoca per giusta causa.
La gestione della polizza assicurativa del condominio richiede quindi attenzione e rispetto delle competenze assembleari.
Stipula e disdetta non sono decisioni “automatiche”, ma scelte che spettano all’assemblea, a tutela del patrimonio comune e della corretta amministrazione del condominio.
