Surroga del mutuo: come funziona?

Cosa si intende per surroga del mutuo? Anche conosciuta come ‘portabilità del mutuo’, con questi due termini si indica la possibilità di trasferire senza spese il mutuo in un’altra banca, con l’obiettivo di ottenere migliori condizioni contrattuali.

Attraverso questo trasferimento, non dovrai far fronte ad alcun costo con la banca da cui hai stipulato in origine il mutuo così come non dovrai tener conto di alcuna penale: con la surroga trasferisci, non estingui il mutuo; perciò, la banca non potrà richiederti una penale per l’estinzione anticipata.

D’altra parte, non dovrai pagare alcun prezzo nemmeno con la banca dove trasferirai il mutuo per commissioni, istruttoria della pratica, perizia, accertamenti catastali, notaio o altro, ad eccezione della tassa per l’iscrizione della surroga del mutuo nei registri immobiliari.

Grazie alla Legge Bersani n. 40/2007, si parla così di un’operazione completamente gratuita, per la quale le banche non possono applicare alcun tipo di commissione e nemmeno opporsi: con la surroga, del mutuo puoi cambiare la durata e, quindi, la rata mensile, il tipo di tasso, lo spread applicato ma non l’importo finanziato, o meglio, il debito residuo da pagare sul finanziamento in corso.

Quando conviene la surroga del mutuo?

Chiedere un prestito in banca non è mai stato così vantaggioso dal punto di vista finanziario.

In questo preciso momento storico, infatti, si possono trarre benefici dalla crisi dovuta al coronavirus e da quella economica che ne consegue. Ciò consentirà, d’altra parte, anche di ‘cogliere l’attimo’ acquistando un immobile ad uso abitativo o per investimento.

Attualmente, il costo del denaro è estremamente basso. I tassi fissi di un mutuo di solito sono ancorati all’Eurirs, detto anche IRS, ossia il tasso interbancario di riferimento usato come parametro di indicizzazione dei mutui ipotecari a tasso fisso.

Questo parametro, a vent’anni, in questi giorni si attesta intorno allo 0,14% e quello a trent’anni intorno allo 0,08%. Con l’aggiunta dello spread applicato dalle banche per determinare il costo finale del finanziamento, si trovano sulla carta mutui tra lo 0,60% e l’1%.

Quali sono i requisiti per trasferire un mutuo?

Per procedere con la surroga del mutuo – nonostante vi siano pochi problemi per chi intende chiederla in questo periodo di pandemia – bisogna tenere a mente che l’operazione dovrà rispettare tre condizioni.

In primo luogo, la somma da chiedere deve essere sufficientemente elevata: per fare in modo che l’operazione sia appetibile per l’istituto surrogante, la cifra deve essere di almeno 70-80 mila euro.

Il secondo presupposto è che il lockdown non abbia avuto conseguenze sul reddito familiare, mentre il terzo requisito è che il rapporto tra il debito residuo e il valore della casa di cui si trasferirebbe l’ipoteca sia ragionevolmente basso, cioè sotto il 70%.